משכנתאות ומימון
המשכנתא מתחילה הרבה לפני הבנק
לא רק כמה אפשר לקנות, אלא כמה נכון לכם לקנות.
מתכננים את רכישת הדירה ואת המשכנתא כמערכת אחת.
אפשר לפנות בכל שלב, ועדיף מוקדם
אפשר להתחיל לתכנן עוד לפני שמצאתם דירה, אחרי שמצאתם נכס, לקראת חתימה או גם כשהעסקה כבר יצאה לדרך. ככל שמתחילים מוקדם יותר, יש יותר זמן להבין את התקציב, לבדוק את אפשרויות המימון ולתכנן את העסקה בלי לקבל החלטות תחת לחץ.
- 1מחפשים דירה
- 2מצאתם נכס
- 3לפני חתימה
- 4אחרי חתימה
לפני שאתם חותמים על חוזה
01הון עצמי
בודקים כמה הון עצמי באמת זמין לעסקה, מאילו מקורות הוא מגיע וכמה נכון להשאיר בצד להוצאות ולשינויים בדרך.
02תקציב הרכישה
לא מסתכלים רק על מחיר הדירה, אלא על העלות הכוללת של העסקה ועל מה שמתאים ליכולת הכלכלית שלכם.
03יכולת החזר
בוחנים איזה החזר חודשי יכול להשתלב בתזרים לאורך זמן, בלי לבנות את העסקה רק לפי המקסימום שהבנק עשוי לאשר.
04אישור עקרוני
אישור עקרוני יכול לתת תמונה ראשונית לגבי אפשרויות המימון, אבל הוא רק חלק מתהליך מלא של בדיקת העסקה ובניית המשכנתא.
05לוח תשלומים
בודקים מתי צריך להעביר כל תשלום ואיך לתאם בין ההון העצמי, כספים ממקורות נוספים ומשיכות המשכנתא.
06שמאות
שווי הנכס שנקבע לצורך המימון עשוי להשפיע על האפשרויות מול הבנק, ולכן חשוב להבין את המשמעות שלו בתוך העסקה.
07עלויות נלוות
מביאים בחשבון גם הוצאות מעבר למחיר הדירה, כדי שלא להגיע לעסקה כשכל ההון העצמי כבר מתוכנן עד השקל האחרון.
08תנאי העסקה
לוחות זמנים, תנאים בחוזה ומבנה העסקה יכולים להשפיע על הדרך שבה נכון לתכנן את המימון.
09תיאום עם עורך הדין
כאשר יש נקודות שמשפיעות על המימון, חשוב שתהליך המשכנתא ותהליך העסקה המשפטי יהיו מתואמים.
עוד לפני שמתחייבים לעסקה
כדאי לוודא שהתקציב, ההון העצמי, ההוצאות הנלוות ויכולת ההחזר נבדקו כחלק מתמונה אחת.
עברו על 10 הבדיקות לפני שלוקחים משכנתאלא כל עסקה בנויה אותו דבר
מכירה ורכישה במקביל
צריך לתכנן את הפער בין מועד קבלת הכסף מהנכס הקיים לבין התשלומים על הנכס החדש.
מימון גישור
במקרים המתאימים בוחנים איך להתמודד עם פער זמני בין מקורות הכסף לבין לוח התשלומים של העסקה.
מימון זמני
יש עסקאות שבהן נדרש פתרון לתקופת ביניים, ולכן בודקים את העלות, התקופה והדרך שבה המימון הזמני משתלב בתוכנית הכוללת.
דירה מקבלן
לוחות תשלום ארוכים או מדורגים דורשים תכנון של מועד לקיחת הכסף, התזרים והתקופה עד למסירה.
תשלומים בשלבים
לא תמיד נכון למשוך את כל המשכנתא באותו מועד. בוחנים את המשיכות בהתאם להתקדמות העסקה ולתנאים.
רכישה ושיפוץ
כאשר מתכננים גם שיפוץ, צריך לראות את מחיר הדירה, עלות השיפוץ והדרך לממן את שניהם כתוכנית אחת.
כמה מקורות להון העצמי
כשכספי הרכישה מגיעים ממספר מקורות, מתכננים את סדר השימוש בהם ואת התזמון שלהם.
תזמון משיכות המשכנתא
מועד משיכת הכסף יכול להשפיע על התהליך, ולכן מתאימים אותו ללוח התשלומים ולאופן שבו העסקה מתקדמת.
למי זה מתאים
- רכישת דירה ראשונה
- משפרי דיור
- דירה מיד שנייה
- דירה מקבלן
- דירה להשקעה
- כבר מצאתם נכס
- עדיין מתכננים או מחפשים
כך נבנה המימון לרכישת הדירה
- 1
מבינים את התקציב ואת העסקה
ממפים את ההון העצמי, ההכנסות, ההתחייבויות והסכום שאתם שוקלים להשקיע ברכישה.
- 2
בודקים את יכולת ההחזר
בוחנים איך ההחזר החודשי ישתלב בתזרים שלכם גם אחרי הכניסה לדירה.
- 3
עוברים על מבנה העסקה ולוח התשלומים
מבינים מתי נדרש כל סכום ואיך נכון לחבר בין מקורות הכסף השונים.
- 4
בונים אסטרטגיית מימון
מגדירים את סכום המשכנתא, אופן השימוש בהון העצמי והמבנה שמתאים לעסקה.
- 5
בונים את המשכנתא ומכינים את התיק
מתכננים את התמהיל, התקופות והמאפיינים המרכזיים ומכינים את התהליך מול הבנקים.
- 6
משווים הצעות ומנהלים משא ומתן
בודקים את ההצעות כמכלול ופועלים לשיפור התנאים בהתאם לנתוני התיק.
- 7
מלווים את הביצוע והסנכרון עד להשלמת המימון
עוקבים אחרי התהליך ומתאמים את הנקודות הרלוונטיות מול הבנק ובעלי המקצוע המעורבים.
שירותים שיכולים להתאים לכם
שאלות נפוצות
מתכננים לקנות דירה? כדאי להבין את המימון לפני שמתחייבים
בשיחת ההיכרות נבין איפה אתם נמצאים בתהליך, מה אתם מתכננים לרכוש ואילו נקודות חשוב לבדוק לפני שמתקדמים.
זו שיחת היכרות ובדיקה ראשונית, ולא בניית משכנתא מלאה ללא עלות.